Ile kosztuje obsługa najmu krótkoterminowego z prowizją operatora lub abonamentem

Pełne zarządzanie najmem to kilka różnych prac w jednym pakiecie. Część z nich wymaga wiedzy o rynku, a część to fizyczna robota w lokalu, która kosztuje najwięcej czasu.

• Ogłoszenia, zdjęcia i opisy na portalach rezerwacyjnych
• Ustalanie cen dziennych pod sezon, weekendy i wydarzenia
• Odpowiadanie gościom przed przyjazdem, w trakcie i po pobycie
• Zameldowania, klucze, skrytki i kody
• Sprzątanie po każdym gościu, zmiana pościeli i pranie
• Uzupełnianie zapasów, drobne naprawy, zgłaszanie szkód
• Rozliczenie miesiąca i raport dla właściciela

W ofertach operatorów najczęściej dopłacasz osobno za sprzątanie i pranie, sesję zdjęciową, przygotowanie lokalu na start, naprawy i wymianę wyposażenia. Sprzątanie bywa doliczane gościowi jako opłata za sprzątanie w rezerwacji, ale wtedy podnosi cenę pobytu, którą gość porównuje z innymi ofertami. Przed podpisaniem umowy poproś o przykładowy raport miesięczny z prawdziwego lokalu, żeby zobaczyć wszystkie pozycje, a nie tylko procent.

Weźmy właściciela sześciu apartamentów 2- i 4-osobowych nad morzem. W sierpniu każdy lokal jest zajęty 27 nocy przy średniej cenie 380 zł za noc, a w listopadzie 12 nocy po 250 zł. Wymian gości jest w sierpniu 46, w listopadzie 15, a jedna wymiana zajmuje średnio godzinę i kwadrans. Prowizję operatora przyjmujemy na 20%, czyli w środku widełek.

Ten rachunek nie jest uczciwy do końca, jeśli nie dopiszesz własnego czasu. W modelu z abonamentem to Ty ustalasz ceny, odpisujesz gościom i pilnujesz kalendarza. Przy sześciu lokalach to zwykle kilka godzin tygodniowo, więcej w sezonie. Jeśli te godziny są dla Ciebie warte mniej niż różnica z tabeli, abonament wygrywa. Jeśli wolisz nie dotykać najmu wcale, prowizja operatora kupuje Ci właśnie ten spokój. Swoje liczby policzysz w kalkulatorze obsady, który zamienia obłożenie na godziny pracy.

Oba modele mają sens, tylko dla innych właścicieli. Porównanie poniżej zakłada kilka lokali w najmie przez większą część roku.

Operator opłaca się, gdy masz jeden lub dwa lokale w innym mieście, nie znasz rynku albo po prostu nie chcesz prowadzić najmu. Abonament na sprzątanie opłaca się, gdy masz kilka lokali, sam dobrze ustalasz ceny i obsługujesz gości, a brakuje Ci tylko niezawodnych rąk do pracy w lokalach. To właśnie ta część, w której najczęściej coś się sypie w sierpniową sobotę.

Przy tej samej prowizji dwie oferty potrafią kosztować zupełnie inaczej. Warto o każdą z tych rzeczy zapytać wprost i dostać odpowiedź na piśmie.

1. 1Od jakiej kwoty liczy się prowizja: od ceny pobytu, czy po odjęciu prowizji portalu i opłaty za sprzątanie.
2. 2Kto płaci za sprzątanie i pranie: właściciel, gość czy jest w prowizji.
3. 3Jaki jest okres wypowiedzenia i co dzieje się z rezerwacjami na kolejne miesiące po odejściu.
4. 4Kto zatrudnia osoby sprzątające i kto odpowiada za szkody, które spowodują.
5. 5Czy dostajesz zdjęcia lokalu po sprzątaniu, czy tylko miesięczny raport.
6. 6Jak rozliczany jest podatek i kto wystawia faktury gościom firmowym.

Ostatni punkt warto omówić też z księgowym, bo forma opodatkowania najmu krótkoterminowego wpływa na to, ile zostaje Ci z przychodu. Jeśli nie masz jeszcze stałego wsparcia, możesz dobrać biuro rachunkowe do swojej formy prawnej zanim podpiszesz umowę z operatorem.

Nie zarządzamy Twoimi rezerwacjami i nie bierzemy procentu od przychodu. Przejmujemy pracę w lokalu. Zatrudniamy pokojowe, planujemy trasy z Twojego kalendarza, dajemy zastępstwa i sprawdzamy każdy lokal według checklisty, ze zdjęciami w panelu. Płacisz 690 zł netto miesięcznie + 23% VAT za portfel do 25 lokali plus godziny z ewidencji, na jednej fakturze. Pełny zakres opisujemy na stronie obsługa najmu krótkoterminowego, a wszystkie plany w cenniku sprzątania apartamentów. Obsługujemy lokale w miastach i nad morzem, między innymi sprzątanie apartamentów Świnoujście i sprzątanie apartamentów Gdynia. Jeśli porównujesz tylko koszt samego sprzątania, zobacz też, ile kosztuje sprzątanie apartamentu nad morzem. Masz lokale w górach? Ten sam rachunek na ferie policzyliśmy w tekście obsługa apartamentów Karpacz, ile kosztuje.

Ile procent bierze firma za zarządzanie najmem krótkoterminowym?

Operatorzy w Polsce biorą zwykle od 15 do 30% przychodu z rezerwacji. Przy kilku lokalach jednego właściciela stawka bywa niższa, około 12 do 18%. Zawsze sprawdź, od jakiej kwoty liczony jest procent i czy sprzątanie jest w nim zawarte.

Czy opłaca się oddać apartament w zarządzanie?

Opłaca się, gdy nie masz czasu ani wiedzy, żeby samemu ustalać ceny i obsługiwać gości, albo lokal jest daleko od Ciebie. Przy kilku lokalach i własnej obsłudze rezerwacji taniej wychodzi outsourcing samego sprzątania w stałym abonamencie.

Ile kosztuje sprzątanie apartamentu po gościach?

Pojedyncze sprzątanie lokalu około 40 m² kosztuje zwykle od 120 do 180 zł, w weekendy i święta więcej. W abonamencie Pokojowe płacisz 690 zł netto miesięcznie + 23% VAT i godziny od 64 zł netto + 23% VAT, więc w szczycie sezonu jedna wymiana wychodzi zwykle poniżej 100 zł netto.

Co wchodzi w obsługę najmu krótkoterminowego?

Pełna obsługa obejmuje ogłoszenia, ceny, rezerwacje, kontakt z gośćmi, zameldowania, sprzątanie, pranie, zapasy i drobne naprawy. My przejmujemy część pracy w lokalu: sprzątanie, check-outy, pościel, zapasy i zgłaszanie usterek ze zdjęciami.