Obsługa apartamentów Karpacz i ile kosztuje sprzątanie lokali na wynajem

Bierzemy właściciela czterech apartamentów w Karpaczu: dwa studia i dwa lokale z dwiema sypialniami, wszystkie w nowych budynkach przy głównej ulicy i w Wilczej Porębie. Rezerwacje prowadzi przez dwa portale i własną stronę. Luty to ferie i narty, listopad to najsłabszy miesiąc w roku.

• Luty: średnio 22 noce na lokal, średnio 400 zł brutto za noc, pobyty po 3 do 4 noce, razem 24 wymiany gości
• Listopad: średnio 8 nocy na lokal, średnio 300 zł brutto za noc, razem 8 wymian
• VAT na usługi zakwaterowania 8%, więc przychód netto to przychód brutto podzielony przez 1,08
• Prowizja operatora 20%, czyli środek między stawką dla studia a stawką dla dwóch sypialni
• Sprzątanie jednego lokalu po pobycie: średnio półtorej godziny

Prowizji portalu nie liczymy, bo płacisz ją w obu modelach tak samo.

W szczycie różnica jest duża, bo prowizja rośnie razem z przychodem, a sprzątanie tylko z liczbą wymian. W słabym miesiącu oba modele kosztują prawie tyle samo. W ciągu roku z dwoma sezonami, zimowym i letnim, abonament wychodzi zwykle wyraźnie taniej, ale pod jednym warunkiem: ktoś musi prowadzić ogłoszenia, ceny i rozmowy z gośćmi. Jeśli tym kimś jesteś Ty albo Twój system rezerwacyjny, zostaje Ci ta różnica. Jeśli nie chcesz tego robić wcale, operator jest uczciwą opcją, tylko droższą.

Swoją liczbę godzin i koszt policzysz w kalkulatorze obsady. Ogólny rachunek dla najmu w całej Polsce pokazujemy w tekście ile kosztuje obsługa najmu krótkoterminowego.

Apartament w Karpaczu sprząta się dłużej niż podobny lokal w mieście. Zimą goście wnoszą śnieg, błoto i sól na butach, zostawiają mokre kombinezony w łazience i buty narciarskie w przedpokoju. Lokale z suszarnią na narty, sauną w budynku albo kominkiem mają w checkliście dodatkowe punkty. Latem jest mniej błota, ale więcej krótkich pobytów po wycieczce na Śnieżkę, więc wymian jest więcej, a każda krótsza.

• Przedpokój i schody zimą: błoto, piasek z chodników i sól z butów
• Suszarnia i szafka na narty, kontrola, czy goście nie zostawili sprzętu
• Kominek: popiół, szyba, zapas drewna, jeśli lokal go ma
• Balkon z widokiem na Śnieżkę, zimą odśnieżony próg, latem meble balkonowe
• Pościel i ręczniki schną zimą dłużej, więc zapas kompletów musi być większy

Właśnie dlatego czas na każdy lokal ustalamy osobno, na starcie, a nie jedną stawką za metr.

Karpacz ma dwa sezony. Zimowy trwa od świąt i sylwestra przez ferie zimowe, które w różnych województwach wypadają w różnych tygodniach od połowy stycznia do końca lutego, więc szczyt rozciąga się na sześć tygodni, a nie dwa. Letni trwa od końca czerwca do końca sierpnia, do tego majówka i Boże Ciało. W obu sezonach największy ruch jest w piątek i w niedzielę, a nie tylko w sobotę jak nad morzem.

W spokojne miesiące płacisz tylko za przepracowane godziny, więc abonament nie rośnie, gdy lokal stoi pusty.

Wielu właścicieli ma lokale w obu miejscowościach, bo to te same Karkonosze i ci sami goście. Dojazd między nimi zajmuje około 40 minut samochodem, więc jedna pokojowa nie obsłuży obu w tym samym oknie. Planujemy osobne trasy dla Karpacza i Szklarskiej Poręby, ale prowadzimy wszystkie lokale w jednym panelu i na jednej fakturze. W Karpaczu osobną trasę dostają lokale w Karpaczu Górnym i przy wyciągu na Kopę, osobną centrum i Wilcza Poręba.

Zanim podpiszesz umowę na obsługę apartamentu, zadaj te pytania na piśmie. Odpowiedzi szybko pokażą, ile naprawdę zapłacisz.

1. 1Od czego liczona jest prowizja: od przychodu brutto, netto, czy po odjęciu opłaty portalu?
2. 2Kto płaci za sprzątanie po pobycie, gość w opłacie końcowej, Ty, czy jest w prowizji?
3. 3Kto płaci za pranie pościeli i ręczników i kto kupuje nowe komplety?
4. 4Kto przyjdzie, jeśli osoba sprzątająca zachoruje w ferie, i w jakim czasie?
5. 5Czy po każdym sprzątaniu dostaniesz zdjęcia lokalu?
6. 6Jaki jest okres wypowiedzenia i kto jest właścicielem ogłoszenia z opiniami?

Ostatni punkt jest ważny: jeśli ogłoszenie z setką opinii należy do operatora, po zakończeniu współpracy zaczynasz od zera. Przy okazji zmiany modelu warto też odświeżyć ogłoszenie, bo dobre zdjęcia apartamentu do ogłoszenia zimą i latem sprzedają lokal lepiej niż jakikolwiek opis.

Nie prowadzimy ogłoszeń, cen ani rozmów z gośćmi i nie bierzemy prowizji od rezerwacji. Przejmujemy całą pracę w lokalu. Zatrudniamy pokojowe, planujemy trasy z Twojego kalendarza rezerwacji, dajemy zastępstwo do 24 godzin i sprawdzamy każdy lokal według checklisty, ze zdjęciami w panelu. Płacisz 690 zł netto miesięcznie + 23% VAT za portfel do 25 lokali plus godziny z ewidencji od 64 zł netto + 23% VAT, na jednej fakturze. Zakres dla Karpacza i okolic opisujemy na stronie sprzątanie apartamentów Karpacz, a wszystkie plany w cenniku sprzątania apartamentów. Masz też domki pod Śnieżką? Obsługujemy je tak samo, zobacz sprzątanie domków letniskowych. Podobnie działamy w drugim górskim kurorcie, na stronie sprzątanie apartamentów Zakopane, a po drugiej stronie Karkonoszy na stronie sprzątanie apartamentów Szklarska Poręba.

Ile kosztuje obsługa apartamentu w Karpaczu?

Pełne zarządzanie przez operatora kosztuje zwykle od 18 do 28% przychodu netto, zależnie od wielkości lokalu. Jeśli rezerwacje prowadzisz sam, sprzątanie w abonamencie Pokojowe kosztuje 690 zł netto miesięcznie + 23% VAT za portfel do 25 lokali plus godziny od 64 zł netto + 23% VAT, czyli przy półtorej godziny około 96 zł za pracę przy jednym lokalu.

Ile kosztuje sprzątanie apartamentu w Karpaczu po gościach?

Operatorzy liczą w swoich kalkulatorach średnio około 200 zł za sprzątanie po pobycie. W Pokojowe płacisz za faktyczny czas z ewidencji, od 64 zł netto za godzinę + 23% VAT, plus abonament. Studio po weekendzie to zwykle około godziny, lokal z dwiema sypialniami po tygodniu w ferie około dwóch.

Czy opłaca się oddać apartament w Karpaczu w zarządzanie?

Opłaca się, jeśli nie chcesz prowadzić ogłoszeń, cen i kontaktu z gośćmi wcale. Jeśli robisz to sam albo przez system rezerwacyjny, prowizja w ferie i latem jest wyraźnie wyższa niż koszt sprzątania w abonamencie, a różnica przy czterech lokalach sięga kilku tysięcy złotych miesięcznie.

Czy obsługujecie apartamenty w Szklarskiej Porębie?

Tak. Lokale w Karpaczu i Szklarskiej Porębie prowadzimy w jednym panelu i na jednej fakturze, a trasy pokojowych planujemy osobno dla każdej miejscowości.